会社に自分の不動産を貸しています。契約書のほかに、議事録が1枚要ります

羊社長です。私は自分名義の不動産を、自分の会社に貸しています。家賃は月121,000円（税込）、年間1,452,000円です。

これ自体は、まったく普通のことです。中小企業では当たり前にやられています。

ただ、契約書を作っただけでは足りません。もうひとつ要る手続きがあります。しかもこれは税金の話ではなく会社法の話なので、税理士に聞いても出てこないことがあります。

先に結論

②が本題です。

🔴 これは「利益相反取引」です

社長が自分の不動産を会社に貸す。これは会社法でいう利益相反取引（直接取引）にあたります。

一人会社でも、家族だけの会社でも同じです。「自分の会社だから」は理由になりません。

やらないとどうなるか

• その取引が無効になりうる（＝家賃のやりとりの根拠がなくなる）
• 取締役として任務を怠ったことになり、会社に損害が出ていれば責任を問われる
• 税務調査で「この家賃は何を根拠に払っているのか」と聞かれたときに、契約書しか出せない

逆に言えば、議事録を1枚作っておくだけで、この論点は全部消えます。

議事録に書くこと

・いつ、どこで、誰が出席したか
・「取締役◯◯が所有する不動産を、当社が賃借する件」
・物件、期間、賃料、支払方法（＝重要な事実の開示）
・承認したこと
・⛔ 本人（＝貸す側の取締役）は、この決議に加われない

※ 最後の点は見落としやすいところです。利害関係のある取締役は、その決議の議決に参加できません。取締役が自分ひとりの会社では、株主総会での承認という形になります。具体的な形式は、会社の機関設計によって変わります。

難しい書類ではありません。A4で1枚です。それで足ります。

賃料は、高すぎても安すぎても問題です

「高くすれば会社の経費が増えて得」ではありません。ここは勘違いしやすいところです。

根拠を残すなら、近隣の似た物件の募集賃料を数件、印刷して保存しておくだけで十分です。不動産サイトの画面で構いません。

もらった家賃は「不動産所得」です

ここも間違えやすいところです。

事業所得ではありません。確定申告では別の欄になります。

経費になるもの

家賃の全額が所得になるわけではありません。かかった費用は引けます。

• 固定資産税・都市計画税（貸している部分）
• 減価償却費（建物。土地は償却しません）
• 火災保険料
• 修繕費
• 借入金の利息（元本は経費になりません）

自宅の一部を貸している場合は、面積などで按分します。按分の根拠（図面や計算メモ）は残しておいてください。

消費税の論点もあります

事業用として貸す場合、この家賃は消費税の課税取引です。（居住用の貸付けは非課税ですが、会社の事務所として貸すなら課税です）

つまり、インボイスの登録をするかどうかという話が、そのまま乗ってきます。

私はインボイス登録をやめました。その判断がいつ逆転するかまで計算した記事がこちらです。

→ 会社に不動産を貸している社長が、インボイス登録をやめました。逆転するのは2028年10月です

青色申告とのつながり

不動産所得があると、青色申告の対象になります。ただし——

ただし、他に事業所得があれば話が変わります。青色申告特別控除は不動産所得から先に差し引くので、65万円の枠を家賃収入にぶつけられます。

→ 白色から青色に変えると、65万円控除を家賃収入にぶつけられます

やることリスト

1. 賃貸借契約書を作る（物件、期間、賃料、支払日、更新）
2. 🔴 取締役会または株主総会の承認を取り、議事録を残す（会社法356条・365条）
3. 賃料の根拠を残す（近隣の募集賃料を数件、印刷して保存）
4. 自宅の一部なら按分の根拠（図面・計算メモ）
5. 会社側は地代家賃で計上。個人側は不動産所得で申告
6. 消費税をどうするか決める（登録するかしないか）
7. 帳簿を付ける。白色でも義務です

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まとめ

• 社長が自分の不動産を会社に貸すこと自体は、まったく普通です
• 🔴 ただし利益相反取引なので、取締役会（または株主総会）の承認と議事録が要ります（会社法356条・365条）
• 一人会社でも家族会社でも同じ。「自分の会社だから」は理由になりません
• ⛔ 本人はその決議に加われません
• 賃料は高すぎても損。役員給与とみなされて損金不算入、個人側では所得税もかかります
• もらった家賃は不動産所得。固定資産税・減価償却費・保険料・修繕費・借入金利息は引けます
• 事業用の貸付けは消費税の課税取引。インボイスの話がそのまま乗ってきます
• 1件だけでは事業的規模に届かず、青色申告特別控除は10万円まで

契約書だけで済ませている会社は、おそらく相当あります。足すのはA4で1枚だけです。これから貸す方も、もう貸している方も、ここは先に押さえておいたほうがいい部分です。